Семейная ипотека с 1 октября 2026 года работает по новым правилам: единой ставки 6% больше нет. Было 6% для всех — стало от 2 до 12%. Коротко, по полочкам и без паники — как теперь получить льготную ставку.
В этом разборе:
кто теперь имеет право на программу;
сколько процентов и какая сумма — в СПб, ЛО и других регионах;
как получить ставку 6% и ниже;
что нового: прописка, срок 15 лет, когда ставку повышают.
Главное в двух словах: единой ставки 6% больше нет
До 1 октября ставка была одна для всех — 6%. Теперь она зависит от двух вещей: сколько в семье детей и в каком регионе покупается жильё. Чем больше детей — тем ниже ставка и выше сумма кредита.
Новые правила касаются только договоров, подписанных с 1 октября 2026 года. Уже оформленные кредиты не меняются.
Было (до 1 октября):
ставка 6% — всем одинаково;
льгота — на весь срок кредита (до 30 лет);
право: ребёнок до 6 лет, либо двое несовершеннолетних, либо ребёнок-инвалид.
Стало (с 1 октября):
ставка 2–12% — по числу детей и региону;
льгота — только первые 15 лет;
право: ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид.
Кто имеет право на семейную ипотеку: нужен маленький ребёнок
Чтобы вообще попасть в программу, в семье на дату подписания договора должен быть один из двух «ключей»:
ребёнок младше 7 лет (то есть 7 ещё не исполнилось; иначе говоря — до 6 лет включительно), или
ребёнок с инвалидностью младше 18 лет.
Внимание: кто теряет право. Если самому младшему ребёнку уже исполнилось 7 лет и в семье нет ребёнка-инвалида — с 1 октября льготную семейную ипотеку оформить нельзя.
Чтобы не ошибиться: считаются все дети
Ставку и сумму определяет общее число детей в семье — и учитываются все дети, включая взрослых. Возраст старших значения не имеет.
Отдельно важно одно: хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет (или быть ребёнок-инвалид) — это и есть пропуск в программу. А дальше для ставки считают всех.
Пример: в семье дети 5, 8, 13 и 22 лет (старший — студент). Младшему 5 лет — право на программу есть. Для ставки и суммы учитываются все четверо → тариф «4 ребёнка».
Внимание: частая ошибка в СМИ — писать «по числу несовершеннолетних детей». Это неточно: по разъяснению ДОМ.РФ учитываются все дети, в том числе совершеннолетние.
Взрослых детей (18+), как правило, нужно включить в сделку — созаёмщиком или поручителем — и подтвердить родство документами. Точный порядок и число созаёмщиков зависят от банка.
Ставки и лимиты в Санкт-Петербурге и Ленобласти
Петербург и Ленинградская область входят в «столичную» группу вместе с Москвой и Подмосковьем. Здесь выше и лимиты, и ставки.
1 ребёнок — ставка 12%, лимит кредита до 12 млн ₽;
2 ребёнка — 10%, до 15 млн ₽;
3 ребёнка — 8%, до 18 млн ₽;
4 ребёнка — 6%, до 18 млн ₽;
5 и более — 4%, до 18 млн ₽.
Хотя бы один ребёнок — младше 7 лет (или ребёнок-инвалид). Ставки указаны при оформлении страхования жизни и здоровья; без него банк обычно повышает ставку (примерно на 1 п.п.).
В других регионах: за пределами столиц ставки ниже
Для регионов за пределами Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти ставки на 2 процентных пункта ниже, но и лимиты меньше.
1 ребёнок — ставка 10%, лимит кредита до 6 млн ₽;
2 ребёнка — 8%, до 8 млн ₽;
3 ребёнка — 6%, до 10 млн ₽;
4 ребёнка — 4%, до 10 млн ₽;
5 и более — 2%, до 10 млн ₽.
Условия те же: нужен ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид; ставки — при оформлении страхования.
Как получить семейную ипотеку под 6%: шесть процентов ещё реальны
6% никуда не исчезли — но теперь их нужно «заслужить». Вот рабочие способы:
Больше детей. В СПб и ЛО ставка 6% — у семьи с 4 детьми, в других регионах — уже с 3 детьми.
Первый взнос. Первоначальный взнос от 50% стоимости жилья (или снизить долг до 50% в первый год) — тогда 6% при любом числе детей и в любом регионе.
Строительство дома (ИЖС). Стройка или покупка дома с участком — всегда 6%.
Ребёнок-инвалид. Отдельное основание со ставкой 6% (подробнее — в следующем разделе).
А ставки 4% и 2% — это уже бонус для многодетных семей.
Чтобы не упустить самые сочные предложения на рынке — подпишитесь на наши каналы 🍋
✈️ Telegram — канал «Лимон Недвижимость»
💬 MAX — «Сочные квартиры. Новостройки»
Отдельное основание: если в семье ребёнок-инвалид
Базовая ставка — 6%.
Ребёнок с инвалидностью (до 18 лет) — самостоятельное основание для программы. Семья имеет право на льготную ипотеку независимо от возраста других детей, а базовая ставка — 6%. Лимиты — по числу детей, как в таблицах выше (в СПб и ЛО выше, чем в регионах).
Ставки 4% и 2% доступны, если, кроме ребёнка-инвалида, в семье есть ребёнок младше 7 лет и четверо/пятеро детей.
Инвалидность подтверждается справкой МСЭ при подаче заявки.
Единственное исключение: для своего дома — ровно 6%
Для строительства частного дома, завершения стройки или покупки земли под строительство ставка осталась единой — 6%. Она не зависит ни от числа детей, ни от региона. Это единственное направление, где сохранился прежний «ровный» подход.
Условие по ребёнку младше 7 лет (или ребёнку-инвалиду) здесь тоже действует.
Главный подводный камень: льготная ставка — на 15 лет
Раньше льготная ставка держалась весь срок кредита — до 30 лет. Теперь государство субсидирует только первые 15 лет. Сам кредит по-прежнему можно взять на срок до 30 лет, но после 15-го года ставка пересчитывается вверх, и платёж в поздние годы вырастет. Это важно закладывать в расчёт заранее.
Годы 1–15 — льготная ставка, субсидирует государство.
Годы 16–30 — ставка пересчитывается, платёж вырастет.
Как именно пересчитают: по материалам банков — возьмут меньшее (более выгодное для вас) из двух значений: ваша ставка + 4 п.п. или ключевая ставка ЦБ на тот момент + 3–3,5 п.п.
Точную формулу пересчёта Минфин окончательно уточняет, и в разных источниках она отличается. Ориентируйтесь на условия своего кредитного договора.
Новое требование: прописаться за 271 день
Появилось новое правило. Родитель, на которого оформлена льгота, должен постоянно зарегистрироваться (прописаться) в купленном жилье: не позднее 271-го дня (примерно 9 месяцев) с даты регистрации права собственности. А затем — ежегодно подтверждать регистрацию в течение 5 лет с даты выдачи кредита. Для новостроек (ДДУ) и строительства дома срок считается после ввода в эксплуатацию / завершения стройки.
Хорошая новость: совместная прописка с ребёнком больше не требуется.
Созаёмщиков прописывать не нужно — требование только к родителю-льготнику.
Внимание: не прописались вовремя или не подтвердили регистрацию — банк вправе повысить ставку.
Порядок и место подачи подтверждающих документов ДОМ.РФ и банки публикуют отдельно.
Чтобы не потерять льготу: из-за чего ставка вырастет
Льготная ставка может быть повышена, в том числе если:
Ваши действия:
не оформили прописку в срок или не подтверждаете её ежегодно;
отказались от страхования жизни или оно прервалось;
отозвали согласие на обработку персональных данных в ДОМ.РФ.
Формальные основания:
выявлен второй льготный кредит с господдержкой без выполнения условий;
СНИЛС ребёнка уже использовали по «Семейной ипотеке» (для кредитов с 01.02.2026);
родителя лишили прав или отменили усыновление;
по «вторичке» выявлена взаимозависимость продавца и покупателя; либо кредит оформлен без супруга при наличии брака.
Приятный момент: +1 ребёнок — ставка вниз
Если вы оформили семейную ипотеку с 1 октября 2026 года и в семье родился (или появился усыновлённый) ещё один ребёнок, ставка снижается на ступень по шкале. Нужно принести в банк свидетельство о рождении; переоформлять весь пакет документов не требуется.
Внимание: на кредиты, оформленные до 1 октября 2026, это правило не распространяется — у них действуют прежние условия, и за рождение ребёнка ставка по ним не снижается.
Точный порядок снижения ставки ДОМ.РФ публикует отдельно в рамках сопровождения кредита.
Старые и новые условия: решает дата договора
Граница между старыми и новыми условиями — дата подписания кредитного договора (а не дата одобрения заявки или брони квартиры).
До 30 сентября 2026 включительно. Договор подписан до 30 сентября 2026 включительно → прежние условия: 6% на весь срок.
1 октября 2026 или позже. Договор подписан 1 октября 2026 или позже → новые условия, даже если заявку одобрили в сентябре.
Уже выданные кредиты не пересматриваются — всё по старому договору.
Предварительное одобрение и бронь квартиры условия не фиксируют — важна именно дата договора (разъяснение ДОМ.РФ).
Мелкий шрифт, который важен: о чём спросить в банке
Документы на детей: до 14 лет — свидетельство о рождении и СНИЛС; с 14 лет и для взрослых — ещё и паспорт (свидетельство о рождении нужно для подтверждения родства).
Страховка. Заявленные ставки банки дают при оформлении страхования жизни и здоровья; без него ставка обычно выше (примерно на 1 п.п.).
Одна семья — одна льготная ипотека (с 01.02.2026): кредит оформляется на одного супруга, второй — созаёмщик.
Условия у банков различаются (например, число созаёмщиков и размер страхового дисконта). Таблицы выше — это параметры госпрограммы; конкретное предложение уточняйте в банке.
Часть деталей ещё дорабатывается — точная формула после 15 лет, порядок снижения ставки при рождении ребёнка и порядок подтверждения прописки. Перед сделкой сверяйтесь с банком и ДОМ.РФ.
• • •
Частые вопросы
Какая ставка по семейной ипотеке в Петербурге с 1 октября 2026 года?
Ставка зависит от числа детей: 12% — с одним ребёнком, 10% — с двумя, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — с пятью и более. Лимит кредита в СПб и Ленобласти — от 12 до 18 млн ₽.
Можно ли оформить семейную ипотеку, если ребёнку уже 7 лет?
Нет, если самому младшему ребёнку исполнилось 7 лет и в семье нет ребёнка-инвалида. Право на программу даёт ребёнок младше 7 лет или ребёнок с инвалидностью до 18 лет.
Как получить семейную ипотеку под 6% с одним ребёнком?
Внести первоначальный взнос от 50% стоимости жилья (или снизить долг до 50% в первый год) либо строить или покупать дом с участком (ИЖС). Ещё одно основание для 6% — ребёнок-инвалид в семье.
Изменится ли ставка по ипотеке, оформленной до 1 октября 2026 года?
Нет. Уже выданные кредиты не пересматриваются: по договорам, подписанным до 30 сентября 2026 года включительно, действуют прежние условия — 6% на весь срок.
Что будет со ставкой после 15 лет?
Ставка пересчитается вверх. По материалам банков возьмут меньшее из двух значений: ваша ставка + 4 п.п. или ключевая ставка ЦБ на тот момент + 3–3,5 п.п. Точную формулу Минфин ещё уточняет.
• • •
🍋 Ищете квартиру мечты?
Заходите в наш Telegram-канал — там мы каждый день выкладываем лучшие предложения в городе. Вот что было недавно:
Семейная ипотека 6% с одним ребёнком вернулась — без удорожания и в 9 проектах по всему городу
Переезжаем в 3Е у «Лесной» за 51 050 руб/мес. — с 1 ребёнком на весь срок
Своя квартира в готовом доме у леса — со скидкой до 1 млн, ключи сразу
Подборка актуальна на дату публикации статьи. Мы всегда подберём похожие варианты под ваш запрос.
• • •
Коротко о новых правилах
Право на программу даёт ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид.
Считаются все дети, но ставка и сумма зависят от их числа и региона.
СПб и ЛО — «столичные» лимиты и ставки (выше, чем в регионах).
6% — при выполнении хотя бы одного условия: 4 ребёнка (СПб/ЛО), взнос от 50%, ИЖС, ребёнок-инвалид.
Льгота — только первые 15 лет, дальше ставка вырастет.
Новое: прописка в жилье за 271 день и подтверждение 5 лет.
Планируете семейную ипотеку? Поможем рассчитать вашу ставку и сумму, подобрать банк и подходящий объект — и не переплатить. Это бесплатно.
